Många bostadsköpare har varit förvånad över inköpskostnader när de har gjort ett scoop av att köpa en fastighet, lägenhet eller villa till ett mycket lågt pris på den pressade spanska bostadsmarknaden.
Denna artikel har skrivits av advokaten Javier García León, Advokatkontoret.es som dagligen hjälper människor vid fastighets köp:
Flera människor som har köpt fastigheter i Spanien, har blivit tvungna att betala punktskatten enligt ett högre pris än inköpspriset av fastigheten. Jag kan föreställa mig, vilken överraskning det har blivit och att många tänker och tänker att ”spanjorerna är galna”.
Detta beror på att skatteverket sätter ett lägsta fastighets värde på fastigheter i Spanien, vilket är det värde som de bestämmer att skatt skall betalas från – oavsett både marknadsvärdet och inköpspriset.
Beräkning av beskatte underlaget
Lägsta fastighets värdet hittas genom att multiplicera det offentlig värderingen (valor castastral) med en koefficient som kan vara mellan 1 och 4. Varje kommun har sin egen koefficient, som publiceras årligen av de Spanska regionala regeringarna i januari, i Andalusien är det Junta de Andalucia.
Den offentliga bedömningen kan hittas på fastighetsskatte blanketten och den kan, till skillnad från koefficienten vara samma flera år i rad. Koefficienterna bör ses över när stadsplanering ändras, när det sker större förändringar i marknadspriser, eller om det har gått 5-10 år sedan den senaste revideringen. Men det är den statliga förvaltningen som gör revideringen, och det kan inte att ske genom begäran av privata individer.
Den offentliga värdringen görs av värdet av marken och byggnaderna. Därför kommer det att variera beroende på kommunen och själva fastigheten.
Undvik straff skatt på fastighetsköp
Eftersom marknadsvärdet på bostäder i Spanien har i allmänhet minskat betydligt i värde, råkar vi kommer med skatteberäkningen i situationer där fastighets köpare får betala mer i skatt på inköp än vad de faktiskt hade räknat enligt köpeskillings principen.
Vi försöker alltid finna minsta värde, om det är möjligt, och om den är högre än inköpspriset, rekommenderar vi våra kunder att de omedelbart betala punktskatten enligt det värdet för att undvika betala ränta och straffavgifter (tilläggs avgifter) som skatteverket lägger på toppen när de skickar krav på ytterligare punktskatt.
Exempel på uträkning av punktskatten
På skatteblanketten skall det skrivas in köpeskillingen, men när du betalar till skattekontot ska du skriva minsta värde och motsvarande punktskatt. Jag ska försöka förklara med ett exempel på en fastighetsaffär:
Köpeskilling: 200.000 €
8% skatt: 16.000 €
Minsta värde: 250.000 €
8% skatt: 20.000 €
I detta fall har köparen betalat € 16.000 i punkt skatt enligt köpeskillingen, men eftersom den minsta värdet för fastigheten är högre, bestämmer skatteverket att du skall betalas 20.000 euros, dvs en skillnad på 4.000 euro.
Du kan antingen betala 20.000 euros omedelbart, istället för de 16.000 euros, vilket är ”rätt” enligt köpeskillingen. Om du inte gör det, kommer skattemyndigheten skickar en faktura på de 4.000 euro men till detta belopp kommer de att lägga till både ränta och straffavgifter (tilläggs avgift), så det kommer i slutändan att bli dyrare att vänta på deras skatte beräkningar.
Så som fastighets marknaden har utvecklats de senaste åren bör värderingarna eller koefficienten i många kommuner revideras för att bättre matcha det Spanska fastighets marknadsvärderna.
Av våra erfarenheter, händer de ofta i Mijas kommun, att det minsta värdet är högre än marknadsvärdet på fastigheterna
Som framgår av detta exempel, kan man inte göra mycket för att undvika att betala extra skatt. Naturligtvis kan du överklaga, men av våra erfarenhet finns det mycket små möjligheter att vinna över de Spanska skatteverken som är i så stort behov av pengar till den Spanska statskassan.
Spanien är slutligen ut ur lågkonjunkturen
Då är det dags att dansa på borden igen och ta fram champagne, som har legat i kylförvaringen i mer än 800 dagar: Spanien är äntligen ur lågkonjunkturen. Men naturligtvis finns det lite problem i champagne glas – den finansiella krisen i Spanien kommer att pågå lite längre.
Inte på grund av turismen
Preliminära siffror från Spaniens centralbank visar att Spanien BNP under tredje kvartalet 2013 växte – dock med ett absolut minimum på 0,1 procent. Men lite har börjat gå åt rätt håll i Spanien.
Jämfört med tredje kvartalet 2012, är det inte så bra med den ekonomiska tillväxten som har krympt med 1,2 procent.
Den ekonomiska tillväxt som är den första på två år inträffade under årets sommarmånaderna, som traditionellt är en förstärkning av landets ekonomi på grund av ökad omsättning inom turismen.
Spanien helt ur lågkonjukturen 2014
Vad som är intressant i sammanhanget är dock att den ekonomiska tillväxten under sommarmånaderna inte beror på en ökning av turismen, utan en förbättring på exportmarknaden under tredje kvartalet 2013, enligt den spanska centralbankens rapport.
Ekonomer på konsultföretaget Arcano kallar Spanien framgång för ”en export kraft center.” Ekonomer säger att uppskattningen av privata investeringar och den privat konsumtion kommer att öka under 2014 efter en ständig nedgång sedan 2011 och förutspår att Spanien kommer att vara fullt ur lågkonjunkturen under 2014.
Prognosen från Spanska centralbanken ska bekräftas innan nyheten är officiell. Statistical Institute, INE, publicerar sin rapport om bruttonationalprodukten den sista dagen i oktober för perioden 1 Juli och 30 September – oavsett om det växer eller inte.
Finansföretaget Bloomberg skriver att informationen från Spanska centralbanken är i linje med vad deras analytiker hade väntat. Siffrorna från Spanska centralbanken stämmer normalt i linje med de siffror som kommer från det spanska statistiska kontor, INE.
En annan god nyhet
Och nu är vi på goda nyheter, så låt oss bara nämna ännu en god nyhet. Prognosen från Spanska centralbanken kommer under samma tid som ett meddelande från det Spanska statistiska institutet att arbetslösheten i Spanien under tredje kvartalet 2013 minskade med 72.800 personer.
Arbetslösheten i andra kvartalet uppgick till 26,3 procent och har nu sjunkit till 25.98 procent, eller 5,9 miljoner människor.
Frågan är hur länge de goda siffrorna håller. Antalet långa kontrakt har minskat med 146.300, men antalet korttidskontrakt ökade med 169.500. Endast var fjärde anställd är på långtidskontrakt. Den Spanska Ungdomsarbetslösheten ligger kvar på en svindlande 56 procent.
Vägrade att se krisen i ögat
Men varför är det gått så fel? Många har kritiserat de folkvald regeringarna de senaste åren för att helt enkelt låta saker glida för länge. Den Förre spanske premiärministern José Luis Rodríguez Zapatero, medger i ett TV-program att han gjorde ett ”allvarligt misstag” när han vägrade att tro att Spanien var i kris.
Under en direktsänd intervju på tv-kanalen La Sexta med presentatör Ana Pastor, sade Zapatero att han inte vill kommentera den nuvarande regeringen eller kommentar om arvet från hans parti, innan krisen är över för att inte skapa ytterligare politiska skiljelinjer.
– Min vägran att använda ordet kris var en tydlig misstag, erkände den förre Spanska premiärministern José Luis Rodríguez Zapatero i programmet El Objetivo.
Hus marbella Villor 